Multinova (Grupo Rosul, 25+ años) está en San Miguel Petapa a ~20 km de la capital: más de 70,000 m² Clase A rentables en dos fases. La fase 1 — 4 bodegas (una apta para cross-docking) con mezzanine, andenes y parqueo — está 100% ocupada; Multinova 2 se construye en especulativo (sin pre-arrendamiento), con 2 naves adicionales de hasta 12 m de altura y entrega estimada a fines de 2026 (Vida y Éxito, 22-may-2026). Las especificaciones técnicas publicadas (carga de piso, andenes por nave) no son públicas.

Cifras

Área rentable Multinova>70,000 m² Clase A2026

Ocupación fase 1100%may-2026

Entrega Multinova 2fines de 2026 (especulativa)2026

Idea Central anunció en febrero 2023 dos proyectos de bodegas en Amatitlán: unidades de 800 a 1,600 m², unibles hasta 4,500 m² o complejos de 9,000 m², con 7.65 m de altura, andenes y área de oficina (Diario de Centro América). En agosto 2026 su proyecto Logística Amatitlán estaba en preventa con una bodega de 572 m² a US$486,740 (≈US$851/m²), según el listado del desarrollador (afirmación promocional).

Cifras

Bodegas Idea Central Amatitlán800–1,600 m², altura 7.65 manuncio feb-2023

Logística Amatitlán, preventa572 m² a US$486,740 (≈US$851/m²)ago-2026

precio de preventa es listado promocional

Michatoya Pacífico (desarrollo privado multi-usuario en Palín, Escuintla, ruta al Pacífico; director general José Pablo Salazar) tenía 23 empresas y ~Q1,000 millones invertidos a junio 2025, con plan maestro de 1,600 ha; ofrece venta de terreno o nave construida, con naves desde 6,000 m² y la primera fase de naves con entrega proyectada a fines de 2026. Ancla el precedente build-to-suit textil de Hansae (US$25 M) y ShinWon (US$12.5 M), verificado en auditoría del dossier 07.

Cifras

Naves Michatoya Pacíficodesde 6,000 m²; primera fase fines de 20262025-2026

Empresas / inversión acumulada23 / ~Q1,000 Mjun-2025

La Zona Libre Quetzal (ZLQ), ZDEEP en Puerto San José (km 98 CA-9), fue inaugurada en marzo 2024 y arrancó operaciones en abril 2024 con 5 empresas: más de 1 millón de m² totales; fase 1 de 337,000 m² con 14,000 m² de bodegas; 50,000 m² de construcción esperada en 2024; inversión inicial Q14.3 millones; meta de 2,000 empleos directos y 10,000 indirectos (Prensa Libre, 8-abr-2024). Está a 4 km de Puerto Quetzal (dossier 07).

Cifras

ZLQ fase 1337,000 m² con 14,000 m² de bodegas2024

Inversión inicial ZLQQ14.3 M2024

Meta de empleo2,000 directos / 10,000 indirectos2024

PepsiCo invirtió US$70 millones en total, de los cuales US$27.1 millones corresponden a su centro de distribución de 43,500 m² en Villa Nueva (operativo desde octubre 2020); Nestlé invirtió US$11 millones en una bodega de 12,000 m² más 8,800 m² de maniobras, presentada como 'la mayor de Centroamérica' (octubre 2020). Son el antecedente de que los grandes usuarios construyen propio cuando no hay oferta especulativa.

Cifras

PepsiCo CD Villa Nueva43,500 m²; US$27.1 M de US$70 M totalesoct-2020

Nestlé bodega Villa Nueva12,000 m² + 8,800 m² maniobras; US$11 Moct-2020

Prensa Libre (25-ene-2021) anunció US$77 millones para el sur de la capital (US$91.7 millones con toda la zona sur): un parque industrial de US$14 millones en Calle Real, Villa Nueva (3 fases, 2,000+ empleos); un centro de distribución de logística mexicana de US$5 millones; dos textileras por US$58 millones; y en Amatitlán: Ransa (peruana, US$8 millones, 2018, cadena fría), Sunflower Q36 millones, Zona del Sur Q31 millones, Distripark Q20 millones y Blocasa US$7 millones (Grupo Monterrey, km 32).

Cifras

Pipeline sur de la capitalUS$77 M (US$91.7 M con toda la zona sur)ene-2021

anuncios de 2021; ejecución no rastreada

Calidad Inmobiliaria (20+ años; 627,000 m² construidos) desarrolla Distribodegas en 7 ubicaciones en Guatemala y El Salvador (unidades de 340 m²; fase 6 100% vendida) y Districentro en Condado Naranjo, orientado a pyme, con unidades de 162 a 340 m² y alturas de 5 a 7.5 m; Districentro 2 y Distribodegas 7 se presentaron alrededor de 2025. La descripción 'primer proyecto de bodegas en torre en Guatemala' no aparece en el artículo al releerlo y queda por verificar en otra fuente.

Cifras

Districentro, unidades162–340 m²; altura 5–7.5 mnov-2023

'bodegas en torre' sin fuente; Districentro 2 / Distribodegas 7 vistos vía snippet

El Parque Industrial CAES (Idea Central, financiado en alianza con CMI Capital) está en el km 27 de la carretera a El Salvador; inaugurado en marzo 2024 con inversión de US$16 millones; fase 1 de 165 bodegas con unidades de 400 a 3,500 m² en un terreno de 40 manzanas (30 destinadas a bodegas); 120 unidades reservadas al lanzamiento (70%). En agosto 2026 Idea Central listaba una bodega en venta a US$308,700 (tamaño no visible) y terrenos logísticos en preventa en 'Logística El Alto' desde US$100,746.61 (listados promocionales).

Cifras

CAES fase 1165 bodegas de 400–3,500 m²; US$16 Mmar-2024

Terreno CAES40 manzanas, 30 para bodegas2024

InnovaPark (ÍNTEGRO), anunciado en agosto 2026 como 'primer parque industrial dentro de una ciudad de 10 minutos', se integra a Ciudad Santalú en Santa Lucía Cotzumalguapa, km 84 (República lo sitúa en 'Sacatepéquez', pero el municipio pertenece a Escuintla — por verificar): 500,000 m² (~200,000 m² de desarrollo), más de US$180 millones en 3 fases, 121 bodegas y 60 ofibodegas, más de 150 empresas al completarse; ofibodegas desde 690 m² y naves de 1,600 / 2,000 / 4,000 m²; altura 12 m al hombro; piso de 8 t/m² con losa de 18 cm — todas afirmaciones del desarrollador vía prensa.

Cifras

InnovaPark500,000 m²; >US$180 M en 3 fases; 121 bodegas + 60 ofibodegasanuncio ago-2026

Especificación InnovaPark12 m al hombro; 8 t/m² (losa 18 cm)2026

afirmaciones del desarrollador; ubicación administrativa por confirmar

Desarrolladores confirmados por evidencia 2022-2026: Spectrum (Grupo Pantaleón), Grupo Rosul, Idea Central (el más prolífico: Las Tunas, CAES, Amatitlán ×3, El Alto), Calidad Inmobiliaria, ÍNTEGRO, Grupo Zeta (dossier 07) y Michatoya; Interoceánica se presenta como parque build-to-suit + leasing (ExpoBodega 2025, visto vía Instagram, por verificar). No confirmados como desarrolladores industriales: Progreso X (no hay evidencia de que desarrolle naves), 'IDC' (idcguatemala.com es ingeniería civil; IDC Network tecnología; IDC Valores financiera) y Latam Logistic Properties, que solo declaró en julio 2019 que 'analizaba' Guatemala y siete años después no tiene proyecto anunciado.

Evidencia por proyecto: Idea Central Amatitlán (2023) 800-1,600 m² unibles, 7.65 m de altura, andenes y oficina; Parque Logístico Atlántica 28 (CA-9 Norte) 500 m², 9 m; Industrial Las Tunas 5-6-7 desde 500 m²; Michatoya naves desde 6,000 m²; InnovaPark (2026) 690-4,000 m², 12 m al hombro, 8 t/m² con losa de 18 cm (promocional); nave Clase A en Escuintla 28,800 m², 9.75 m al hombro y 12.4 m a cumbrera. Lectura: el estándar local de ofibodega en condominio es 400-1,600 m² con 7.5-9 m de altura; la nueva generación sube a 10-12.4 m y pisos de hasta 8 t/m² — todavía por debajo de los 12+ m que suelen pedirse como Clase A en México (comparación cualitativa, sin fuente mexicana).

Cifras

Estándar ofibodega en condominio400–1,600 m², 7.5–9 m de altura2023-2026

Nueva generación Clase A10–12.4 m de altura; hasta 8 t/m²2025-2026

specs de Synergy y Multinova no públicas

Un listado de GPI/CityMax (cód. PAOB-001-10-25-12) ofrece una nave Clase A de 28,800 m² en un parque de Escuintla con subestación de 69 kW, fibra y diésel en sitio, 9.75 m al hombro y 12.4 m a cumbrera, andenes con sellos, cortinas y rampas niveladoras de 30,000 lb, patio para furgones de 53 pies y salidas conforme NRD-2, con opción build-to-suit. Renta pedida: US$177,120/mes con mantenimiento incluido (desglose US$14,400) más impuestos, ≈US$6.15/m²/mes todo incluido (≈5.65 renta + 0.50 mantenimiento) — evidencia de un listado fechado, no estadística de mercado.

Cifras

Renta pedida nave 28,800 m² EscuintlaUS$177,120/mes con mantenimiento incluido (US$14,400) + impuestos; ≈US$6.15/m²ago-2026

listado inmobiliario, evidencia tier c

Listados fechados al 19-ago-2026 (tier c): Villa Nueva, Boulevard Reformadores, 1,000 m² a US$7,450/mes (7.45/m²) y 592 m² a US$6,543 (11.05/m²) en MapaInmueble — no reconfirmados el 22-ago, cuando el portal mostraba 5 propiedades de ~150-1,000 m² entre US$6,051 y 20,322/mes; un listado de 713.5 m² a US$20,322 (28.5/m²) es outlier y posible error; CBR Guatemala mostraba 7 bodegas en US$1,795-25,000/mes (403 al re-consultar); Metrobodegas Villa Nueva 307/313 m² a US$1,412.80/1,436.80 todo incluido (~4.60/m², vía Facebook, verificar). Zona 12: 1,200 m² a 2 cuadras de Av. Petapa a US$9,900 + IVA (8.25/m², vía Facebook); piso del portal 150-300 m² desde ~US$800/mes (~3-5/m²); 4,400 m² con 10 andenes en Av. Atanasio Tzul sin precio. Un listado de 150 m² a US$13,975/mes se descartó como error de captura.

Cifras

Villa Nueva, 1,000 m²US$7,450/mes (7.45/m²) — no reconfirmadoago-2026

Villa Nueva, 592 m²US$6,543/mes (11.05/m²) — no reconfirmadoago-2026

Zona 12, 1,200 m²US$9,900 + IVA (8.25/m²)ago-2026

Zona 12, 150–300 m²desde ~US$800/mes (~3–5/m²)ago-2026

listados inmobiliarios, varios no reconfirmados o vistos vía snippet

Lectura provisional sobre listados fechados (no estadística): la bodega seca estándar se pide en US$3-8/m²/mes según corredor y edad — CA-9 Norte y Palín en la banda baja (Palín km 37.3, 2,261 m² a US$4.00/m² + IVA + mantenimiento; CA-9 Norte km 9.2, 4,579 m² a US$3.00/m² + IVA, pero ese listado consta como rentado el 1-ago-2023 y es evidencia de 2023, no vigente); la ofibodega urbana en zona 12 y Villa Nueva en US$8-11; la nave Clase A grande de parque en ~US$6.15/m² con mantenimiento incluido, antes de impuestos. No existe reporte de correduría; el dossier propone un muestreo trimestral propio de listados por corredor.

Cifras

Bodega seca estándar, renta pedidaUS$3–8/m²/mesago-2026 (listados)

Ofibodega urbana z12 / Villa NuevaUS$8–11/m²/mesago-2026 (listados)

CA-9 Norte km 9.2, 4,579 m²US$3.00/m² + IVA — rentado 1-ago-20232023

banda construida sobre listados; la banda baja descansa en un listado de 2023

Referencias de precio pedido: promedio de mercado citado por un desarrollador en nov-2023 de US$990/m² para ofibodegas y US$700/m² para parques industriales (venta); Industrial Las Tunas 5-6-7 (preventa, Naranjo) US$1,250/m² (ago-2026); reventa Las Tunas 3 ≈US$900/m²; Logística Amatitlán (preventa) ≈US$851/m²; ofibodegas en condominio sobre CA-9 Norte desde US$900/m² (valor estimado a entrega US$1,200/m², promocional); Atlántica 28 US$1,000/m². El producto terminado se sitúa en US$700-1,250/m².

Cifras

Ofibodegas, promedio citadoUS$990/m²nov-2023

Parques industriales, venta promedio citadaUS$700/m²nov-2023

Las Tunas 5-6-7 preventaUS$1,250/m²ago-2026

Atlántica 28US$1,000/m²2026

precios de oferta, no de cierre

Sí. Precedentes: Hansae y ShinWon en Michatoya Pacífico (2025, US$25 M y US$12.5 M); Grupo Salinas en Synergy (primera piedra 15-nov-2025); oferta BTS institucionalizada en Synergy (renta + BTS + clústeres fiscales), Interoceánica ('construimos en base a los requerimientos del cliente'), la nave de 28,800 m² en Escuintla con opción BTS y Michatoya (terreno o nave construida); y los CD propios de PepsiCo y Nestlé (2020). El giro 2024-2026 va de la venta de ofibodega en condominio hacia renta especulativa Clase A (Multinova 2 sin pre-arrendamiento) y BTS de parque — el patrón que suele preceder a la entrada de desarrolladores institucionales. Latam Logistic Properties declaró en julio de 2019 que 'analizaba' Guatemala; siete años después no hay proyecto, así que no es señal vigente.

Según Construcción en Cifras de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC): PIB de construcción Q30,171.3 millones en 2025 (+8.3% anual); inversión en construcción Q61,053.7 millones (+10.7%); en 2026 (parcial) 1.2 millones de m² aprobados y 1,980 licencias — el municipio con mayor superficie es Guatemala y el de más licencias San José Pinula; índice de producción de cemento 216.9 (base 2010=100) en 2025, al alza; Índice de Confianza del Sector Construcción (ICSC) 68.7 puntos en abril 2026 ('percepción moderadamente positiva', confirmado en la página de la CGC). El diésel subió 18.41% frente a 2025, el insumo con mayor alza (visto vía Instagram, verificar).

Cifras

PIB construcciónQ30,171.3 M (+8.3%)2025

Inversión en construcciónQ61,053.7 M (+10.7%)2025

Licencias / m² aprobados1,980 / 1.2 M m²2026 parcial

ICSC68.7 puntosabr-2026

Índice de producción de cemento216.9 (2010=100)2025

alza del diésel vista vía snippet

Los instrumentos reales son tres: el IPMC del INE (índice mensual de precios de 89 materiales y servicios de construcción, base dic-2018=100); el nuevo ICC del INE (2026) con tres divisiones — viviendas familiares, edificaciones no familiares (la relevante para naves) y construcciones de obra civil — que en su primera etapa solo mide vivienda social unifamiliar, por lo que la división no residencial aún no tiene serie; y el Listado de Precios de Materiales de la CGC (mensual, última visible jun-2026) más su Boletín Económico trimestral (No. 74, may-2026). No existe un índice 'ICCV' de la CGC. Los rangos de costo por m² (Q3,000-5,500 general; industrial hasta ~Q9,000, tier c sin verificar) están documentados en el dossier 07 §7.

Cifras

Costo de construcción industrial (tier c, sin verificar)hasta ~Q9,000/m² (general Q3,000–5,500)2026

costos por m² sin verificar (tier c)

El proyecto se categoriza por el Listado Taxativo vigente (Acuerdo Ministerial 402-2021; antecedentes AM 199-2016, 204-2019 y 264-2019) bajo el Acuerdo Gubernativo 137-2016 (RECSA). La entrada 'Bodega de almacenamiento de productos terminados no peligrosos (sin cuartos fríos)' existe (CIIU 5210, factor de impacto: área en m², umbrales 1,500 y 5,000 m²); hay también 'Complejo de ofibodegas' (CIIU 4100, umbral 3 bodegas) y 'Parques y complejos industriales' (CIIU 4100, umbral 1 ha). Una bodega seca típicamente cae en B2 o C, que se tramitan con Evaluación Ambiental Inicial (EAI); B2 exige consultor ambiental individual o empresa registrada ante el MARN. La asignación columna a columna (C / C con PGA / B2 / B1) no se pudo leer sin ambigüedad en el PDF — gap #5 del dossier. El expediente se sigue en apps.marn.gob.gt y la gestión digital en marndigital.marn.gob.gt.

Cifras

Umbrales de área, bodega de almacenamiento (CIIU 5210)1,500 y 5,000 m²vigente

Umbral parques y complejos industriales1 havigente

categoría exacta por rango de área por confirmar en la tabla original

La NRD-2 de CONRED ('Normas mínimas de seguridad en edificaciones e instalaciones de uso público') regula salidas de emergencia, rutas de evacuación, señalización y el cálculo de carga de ocupación por porción de la estructura, con un expediente de ~19 ítems (formularios, planos por nivel, rutas, fotos) por plataforma virtual; base legal: Acuerdos del Consejo Nacional de CONRED 04-2011 (emisión, publicada 27-jul-2011), 01-2014 (reforma) y CN-3-2025 (actualización). Sobre bomberos: los listados comerciales citan 'sistema contra incendios' como atributo, pero no se encontró la norma nacional específica que exija dictamen de bomberos para bodegas — la práctica remite a NRD-2 y a requisitos municipales; queda por investigar. Si aplica régimen fiscal-aduanero (zona franca, ZDEEP o 29-89), la calificación es ante MINECO/ZOLIC/SAT (dossier 07).

Cifras

Expediente NRD-2~19 ítemsvigente

norma de dictamen de bomberos no encontrada

Grupo Salinas Guatemala (Elektra, Banco Azteca, Italika, TV Azteca Guate) puso la primera piedra el 15-nov-2025 de un centro de distribución en Synergy Industrial Park, Escuintla: bodega multitenant para distribución de productos Elektra y motocicletas Italika; metros cuadrados e inversión no publicados. Es uno de los precedentes build-to-suit documentados del mercado.

Cifras

Primera piedra CD Grupo Salinas15-nov-20252025

m² e inversión no publicados

Industrial Las Tunas (fases 1-8, Idea Central) es un desarrollo de ofibodegas de gran formato en la Zona Empresarial Naranjo (zona 4 de Mixco): Las Tunas 1 tuvo 14 ofibodegas (2022); las fases 5-6-7 estaban en preventa a US$1,250/m² con unidades desde 500 m², y Las Tunas 8 inició cimentación en enero 2026 (vistos vía resultados de Google, por verificar). Una reventa en Las Tunas 3 pedía US$607,599 por 675 m² (≈US$900/m²), según Inversen.

Cifras

Preventa Las Tunas 5-6-7US$1,250/m², desde 500 m²ago-2026

Reventa Las Tunas 3675 m² a US$607,599 (≈US$900/m²)ago-2026

listados promocionales; evidencia tier c

Listados con fecha (tier c): Palín, 3.5 manzanas industrial/comercial sobre eje a US$150/vara² (total US$5,250,000; la página devolvió 404, citar como evidencia indexada); Palín km 39, 14.28 manzanas a Q4,500,000/manzana (≈Q644/m², Instagram jul-2026, verificar); Amatitlán, 6.8 manzanas para desarrollo industrial sin precio (Encuentra24) y un terreno promocionado a US$12/m² (Facebook, verificar); km 31.5 carretera a Amatitlán, 135,427 m² a US$1,100,000 (≈US$8.1/m², Mancro, URL 404 el 22-ago). Lectura provisional: tierra cruda con vocación industrial en el corredor sur se pide entre US$8-12/m² (piezas grandes retiradas del eje) y ~US$80-215/m² sobre eje vial en Palín; las conversiones Q→US$ y vara²→m² quedan para la fase de datos.

Cifras

Tierra cruda, piezas grandes fuera de ejeUS$8–12/m²2026 (listados)

Tierra sobre eje vial, Palín~US$80–215/m² (Q644/m²; US$150/v²)2026 (listados)

listados inmobiliarios, varios inaccesibles al re-consultar

El primer paso es la licencia municipal de construcción: cada municipio tiene su propio reglamento — Villa Nueva tiene Reglamento de Construcción y Urbanismo propio ('licencia de construcción de obra'; la copia consultada está en Studocu y debe verificarse contra el texto municipal oficial) y Ciudad de Guatemala tramita por la Ventanilla Única (vu.muniguate.com). La variación municipal de plazos y requisitos está desarrollada en el dossier 18 §4.1.

copia no oficial del reglamento de Villa Nueva

Según JLL (vía Revista INversión INmobiliaria, 14-ene-2025), el stock de oficinas de Ciudad de Guatemala es 627,000 m², con 16,000 m² en construcción, vacancia de 13.5% (desde 20.8% en 2023) y renta Clase A de US$9.5-15/m²/mes. Lectura para el desarrollador industrial: el capital inmobiliario local, con el segmento de oficinas digiriendo todavía su sobreoferta post-2023, ha rotado hacia bodegas — consistente con la ocupación industrial de 89% y con Multinova 2 en especulativo. No hay reporte público con vacancia por torre.

Cifras

Stock de oficinas Ciudad de Guatemala627,000 m²; 16,000 m² en construcciónnov-2024/ene-2025

Vacancia de oficinas13.5% (20.8% en 2023)2024

Renta Clase A oficinasUS$9.5–15/m²/mes2024