La certificación registral es el documento central del due diligence: muestra propietario actual, medidas, hipotecas, embargos, anotaciones y cadena de dominio. Según el Arancel General para los Registros de la Propiedad (Acuerdo Gubernativo 325-2005, numeral 2.8, cotejado contra el PDF del RGP el 2026-08-22), cuesta Q50 por cada certificación de hasta 10 hojas más Q5 por cada hoja adicional. El PDF con código QR tiene la misma validez legal que la versión impresa y se solicita en el portal RGP Virtual.
- Cifras
- Certificación registral, hasta 10 hojasQ50AG 325-2005, numeral 2.8 (reformas posteriores a 2005 por verificar)
- Hoja adicional de certificaciónQ5AG 325-2005, numeral 2.8
reformas al AG 325-2005 posteriores a 2005 por verificar
Según el numeral 2.1 del Acuerdo Gubernativo 325-2005 (cotejado contra el PDF del RGP el 2026-08-22), la inscripción de una compraventa paga un mínimo de Q160 cuando el valor es menor de Q10,000 y, desde Q10,000, Q1.50 por cada millar o fracción del excedente; la inscripción de promesas de compraventa y de hipotecas por saldo insoluto paga Q250 fijos (numeral 2.1) y cada anotación de demanda o embargo Q160 (numeral 2.3). Ejemplo del dossier: una casa de Q500,000 paga aproximadamente Q160 + Q735. La cifra de “Q0.50 por Q1,000” que circula en una guía comercial no coincide con el texto del arancel y fue descartada en auditoría; queda por verificar si existen reformas al AG 325-2005 posteriores a 2005.
- Cifras
- Inscripción de compraventa, valor menor de Q10,000Q160 mínimoAG 325-2005, numeral 2.1
- Inscripción de compraventa, excedente sobre Q10,000Q1.50 por millar o fracciónAG 325-2005, numeral 2.1
- Promesa de compraventa / hipoteca por saldo insolutoQ250 fijosAG 325-2005, numeral 2.1
- Anotación de demanda o embargoQ160AG 325-2005, numeral 2.3
- Ejemplo: inscripción de casa de Q500,000≈ Q160 + Q735cálculo del dossier sobre AG 325-2005
reformas al AG 325-2005 posteriores a 2005 por verificar
El Registro de Información Catastral (RIC, Decreto 41-2005) es la autoridad catastral. Su plan estratégico original preveía catastrar los 340 municipios para 2025; en casi 20 años solo ha avanzado en 21 municipios (~6%), según Con Criterio (artículo del 26-jun-2024, cotejado en auditoría). El mismo artículo registra un presupuesto de Q157.2 millones con Q49 millones ejecutados — Q45 millones de funcionamiento y Q4 millones de inversión — y 707 empleados, 696 de ellos por contrato 022. El RIC no publica una cifra consolidada accesible del territorio catastrado; el análisis del CES sobre los avances del catastro quedó sin extraer y la presentación del RIC ante ENADE 2024 (FUNDESA) devolvió 403.
- Cifras
- Municipios catastrados21 de 340 (~6%)a junio de 2024
- Meta original del plan estratégico del RIC340 municipios para 2025plan original
- Presupuesto del RICQ157.2 millones (Q49 millones ejecutados: Q45 M funcionamiento, Q4 M inversión)datos del artículo de jun-2024
- Empleados del RIC707 (696 por contrato 022)datos del artículo de jun-2024
cifras de prensa (Con Criterio); el RIC no publica una cifra oficial consolidada
El Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial describe a Guatemala como “país de poseedores, no de propietarios”: menos del 20% del territorio está catastrado — el artículo (20-nov-2023, cotejado en auditoría) cifra el 14.6% del territorio nacional (~108,000 km²) con catastro y 959.9 km² levantados en 2023 — y solo una fracción pequeña está inscrita en los registros. La fuente primaria de esa cifra no se identifica en el artículo y el RIC no publica un porcentaje oficial consolidado. Consecuencia para el inversionista: el registro (jurídico) y el catastro (físico) no están conciliados en la mayoría del país, la finca inscrita puede no coincidir con el polígono real, y en zonas rurales conviene un levantamiento topográfico propio y verificación en el RIC donde exista zona catastrada.
- Cifras
- Territorio nacional con catastro14.6% (de ~108,000 km²)2023
- Superficie levantada en el año959.9 km²2023
fuente primaria de la cifra 14.6% no identificada en el artículo; porcentaje oficial no publicado
Los derechos posesorios corresponden a terrenos nunca inscritos en el RGP: lo que se vende es la posesión, no la propiedad, y el comprador debe después titular mediante titulación supletoria (Decreto 49-79), sin acceso a crédito hipotecario mientras tanto. El dossier lo clasifica como riesgo de título alto; la mitigación recomendada es comprar solo fincas inscritas y, si son posesorios, exigir un descuento fuerte y presupuestar el proceso de titulación con abogado, que toma años y no tiene resultado garantizado. El Instituto Notarial recuerda que Guatemala es “país de poseedores, no de propietarios”, con menos del 20% del territorio catastrado.
- Cifras
- Posesión mínima probada para titular supletoriamente10 años (sumables a los antecesores)Decreto 49-79, art. 1 reformado
La Ley del RIC (Decreto 41-2005, art. 23 literal y, cotejada en el PDF del RIC el 2026-08-22) define tierras comunales como las de propiedad, posesión o tenencia de comunidades indígenas o campesinas como entes colectivos, incluidas las registradas a nombre del Estado o de las municipalidades pero tradicionalmente poseídas bajo régimen comunal. El art. 65 obliga al RIC a declararlas administrativamente y, en su caso, ordenar su registro, bajo su Reglamento Específico de Tierras Comunales. Para el comprador, la verificación consiste en confirmar en el RIC que el predio no esté dentro de una declaratoria comunal ni de un proceso de reconocimiento.
El Código Penal (Decreto 17-73, cotejado en auditoría) tipifica la usurpación en el art. 256 con prisión de 1 a 3 años — la permanencia constituye flagrancia y obliga al desalojo inmediato — y la usurpación agravada en el art. 257 con 2 a 6 años. Según Prensa Digital 24-7, hasta 2021 el Ministerio Público contabilizaba 19,051 casos de usurpación, frente a solo 68 desalojos ejecutados entre 2017 y 2021; el origen primario de esa cifra en el MP está por confirmar. Un estudio de CABI para la Cámara del Agro estimó que las invasiones de 2018 restaron 0.6% a la producción nacional. AGEXPORT y Mejoremos Guate publicaron un protocolo privado de respuesta ante usurpaciones a la propiedad privada.
- Cifras
- Pena por usurpación (art. 256)1–3 años de prisiónvigente
- Pena por usurpación agravada (art. 257)2–6 años de prisiónvigente
- Casos de usurpación contabilizados por el MP19,051hasta 2021
- Desalojos ejecutados682017–2021
- Impacto de las invasiones en la producción nacional-0.6%2018
cifras de 19,051 casos y 68 desalojos son de prensa; origen primario en el MP por confirmar
La Ley de Titulación Supletoria (Decreto 49-79, art. 1 reformado por el Decreto 49-2005 del 7-sep-2005, cotejada en auditoría) permite al poseedor de un inmueble sin título inscribible pedir la titulación ante el Juez de Primera Instancia del lugar del inmueble, probando posesión legítima, continua, pacífica, pública, de buena fe y a nombre propio por no menos de 10 años, a la que puede sumar la de sus antecesores. Es la vía para convertir derechos posesorios en dominio inscrito e hipotecable.
- Cifras
- Posesión mínima exigida10 años (sumables a los antecesores)Decreto 49-79, art. 1 reformado por Decreto 49-2005
- Fecha de la reforma del art. 1Decreto 49-2005, 7-sep-20052005
El art. 3 del Decreto 49-79 (cotejado en auditoría) excluye la titulación supletoria sobre inmuebles mayores de 45.125 ha (una caballería), sobre bienes situados en la Franja Transversal del Norte y en las zonas de desarrollo agrario del Decreto 60-70 (salvo fracciones urbanas de hasta 5,000 m²), sobre bienes dentro de las reservas del Estado y sobre excesos de fincas rústicas o urbanas.
- Cifras
- Superficie máxima titulable supletoriamente45.125 ha (una caballería)Decreto 49-79, art. 3
- Fracciones urbanas exceptuadas en zonas del Decreto 60-70hasta 5,000 m²Decreto 49-79, art. 3
Son diligencias voluntarias judiciales: se publican edictos en el Diario Oficial tres veces en un mes y la municipalidad rinde informe con inspección ocular del alcalde (arts. 7–8); concluidas las diligencias, el juez da audiencia por 8 días al Ministerio Público y aprueba o imprueba (art. 10). Comprar derechos posesorios implica asumir este proceso — años y resultado no garantizado — antes de tener dominio inscrito e hipotecable. Los costos y plazos reales del proceso siguen sin cifra pública.
- Cifras
- Publicación de edictos3 veces en un mes en el Diario OficialDecreto 49-79, arts. 7–8
- Audiencia al Ministerio Público8 díasDecreto 49-79, art. 10
costos y plazos reales del proceso judicial sin cifra pública
Sí. El art. 2 del Decreto 49-79 (“solo los guatemaltecos naturales podrán obtener títulos supletorios”) fue declarado inconstitucional por la Corte de Constitucionalidad en el Expediente 1331-2005, sentencia de 14-feb-2006 (la anotación del texto consolidado la fecha 25-abr-2006), de modo que un extranjero puede titular supletoriamente en igualdad de condiciones. El dossier se apoya en la anotación del texto consolidado y en el resumen de vLex; el texto íntegro de la sentencia y la práctica judicial posterior con solicitantes extranjeros están por obtener.
- Cifras
- Sentencia de la CC que anuló el art. 2 del Decreto 49-79Exp. 1331-2005, 14-feb-2006 (anotación del texto consolidado: 25-abr-2006)2006
texto íntegro de la sentencia por obtener; práctica judicial posterior con solicitantes extranjeros por documentar
La Secretaría de Asuntos Agrarios (SAA), la entidad que registraba y mediaba conflictos de tierra, fue cerrada en 2020 por el gobierno Giammattei como medida de austeridad; el cierre de la SEPAZ y de la SAA se anunció el 1-abr-2020 (República, cotejado en auditoría). Impunity Watch analizó ese cierre como parte del desmantelamiento de la institucionalidad de paz. La base de conflictos de la extinta SAA no está publicada; para el historial de conflicto de una finca el dossier remite al archivo de la SAA y a COPRECON, creada en 2025.
- Cifras
- Anuncio del cierre de SEPAZ y SAA1-abr-20202020
la base de datos de conflictos de la extinta SAA no está publicada
El gobierno Arévalo creó por Acuerdo Gubernativo 100-2025 (publicado el 4-jun-2025, cotejado en AGN) la Comisión Presidencial de Atención a la Conflictividad (COPRECON), temporal por 4 años, presidida por el Presidente e integrada por los ministros de Gobernación, Finanzas, MAGA, MARN y MEM, para la solución pacífica de la conflictividad en diversos ámbitos; el acuerdo no menciona específicamente la tierra. Según su director Otto Zeissig (Prensa Latina, 13-oct-2025), COPRECON heredó un inventario de expedientes que “con facilidad superan los 600”, opera ocho oficinas regionales en los departamentos de mayor incidencia — Petén, Huehuetenango, Quiché, Alta y Baja Verapaz, Izabal y Quetzaltenango — y su Dirección de Conflictos Agrarios y Ambientales puede representar el 75–80% de los casos atendidos. Son declaraciones del funcionario; no hay estadística publicada, y el inventario puede solicitarse a COPRECON.
- Cifras
- Publicación del AG 100-20254-jun-20252025
- Vigencia de COPRECON4 añosdesde jun-2025
- Expedientes heredadosmás de 600declaración de oct-2025
- Oficinas regionales8oct-2025
- Peso de conflictos agrarios y ambientales en casos atendidos75–80%declaración de oct-2025
inventario, oficinas y porcentaje son declaraciones del director a Prensa Latina, sin estadística publicada
Entre enero y julio de 2024 fueron desalojadas más de 15 comunidades en Alta y Baja Verapaz, Petén, Escuintla y Jalapa, según la International Land Coalition América Latina (cotejado en auditoría). El desglose — 15 desalojos en el primer semestre del gobierno Arévalo, 11 por orden judicial y 4 extrajudiciales “motivados por grupos paramilitares sin notificación previa” — proviene del conteo de la investigadora Laura Hurtado citado por Avispa Midia (17-jul-2024); no existe estadística oficial de desalojos publicada. Para tierra rural en las Verapaces, Izabal, Petén y la Franja Transversal del Norte, el due diligence debe incluir el historial de conflicto (COPRECON/archivo SAA), no solo el folio registral.
- Cifras
- Comunidades desalojadasmás de 15ene–jul 2024
- Desalojos por orden judicial11primer semestre del gobierno Arévalo (2024)
- Desalojos extrajudiciales4primer semestre del gobierno Arévalo (2024)
conteo de investigadora citada por prensa; no hay estadística oficial de desalojos publicada
En las reservas del Art. 122 el privado no compra: arrienda al Estado a través de OCRET (Oficina de Control de las Áreas de Reserva Territoriales del Estado, adscrita al MAGA) bajo el Decreto 126-97, Ley Reguladora de las Áreas de Reservas Territoriales. Pueden arrendar personas naturales o jurídicas; las jurídicas deben estar legalmente constituidas en Guatemala (art. 5, cotejado en FAOLEX). Es la vía práctica de los desarrollos de playa (Monterrico, Pacífico) y de riberas de lago: contrato OCRET, no escritura de dominio. El derecho OCRET es un arrendamiento administrativo, no propiedad: no es hipotecable como dominio pleno y su renovación es discrecional del Estado; Plaza Pública ha publicado crítica institucional a OCRET. La solicitud de arrendamiento figura en el Catálogo de Trámites del gobierno (servicio 3040).
Según el Decreto 126-97 (arts. 5, 6, 9, 11, 25 y 26 cotejados en el PDF de FAOLEX el 2026-08-22): el art. 9 fija hasta 30 años prorrogables para vivienda, reforestación, desarrollo sostenible del medio ambiente, recreación, industria, comercio, ganadería, avicultura, apicultura y explotación de salinas, y también hasta 30 años prorrogables para hoteles, centros recreativos, sociales, deportivos o estudios de investigación científica; la prórroga es “similar al arrendamiento original”, el arrendatario que la pide tiene prioridad y la solicitud se presenta 6 meses antes del vencimiento (art. 25). La renta se paga anual y anticipadamente, o con anticipo mínimo del 20% de la cuota anual (art. 11); el arrendatario solo puede ceder la totalidad del bien arrendado (art. 26); en litoral, vivienda y recreación hasta 2,000 m² con frente de costa máximo de 80 m (art. 6). La “revisión de destino y renta cada 5 años” que atribuía un resumen de studocu no aparece en el texto de la ley. La tabla de rentas del art. 10 frente al AG 151-2024 sigue pendiente.
- Cifras
- Plazo máximo de arrendamiento OCREThasta 30 años prorrogablesDecreto 126-97, art. 9
- Antelación para pedir prórroga6 meses antes del vencimientoDecreto 126-97, art. 25
- Pago de la rentaanual y anticipado, o anticipo mínimo del 20% de la cuota anualDecreto 126-97, art. 11
- Extensión máxima en litoral para vivienda y recreación2,000 m² con frente de costa máximo de 80 mDecreto 126-97, art. 6
cotejo contra el .doc de Minfin y tabla de rentas del art. 10 frente al AG 151-2024 pendientes
Desde el 1-oct-2024 rige el Acuerdo Gubernativo 151-2024, nuevo reglamento de la Ley Reguladora de las Áreas de Reservas Territoriales, que sustituye al AG 432-2002 con nuevos requisitos y procedimientos; según la nota de la firma Berger Pemueller & Asociados (cotejada en auditoría), exige fianza previa al contrato salvo pago anticipado de toda la renta del plazo. La página de marco legal de OCRET aún listaba el AG 432-2002 como reglamento vigente al 2026-08-22 (desactualizada). El texto del AG 151-2024 — requisitos, rentas por m² vigentes, plazos por destino y si los 30 años aplican a todos los destinos — está por obtener.
- Cifras
- Vigencia del AG 151-2024desde 1-oct-20242024
- Reglamento sustituidoAG 432-2002hasta sep-2024
texto del AG 151-2024 por obtener; descripción tomada de nota de firma legal
Al vender, la ganancia de capital tributa al 10% sobre la ganancia neta (Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012, art. 92 — tasa, base, plazo y formulario cotejados en Prensa Libre el 2026-08-22), aplicable a residentes y no residentes por inmuebles situados en Guatemala; la base es el precio de venta menos el mayor valor registrado (RGP, municipalidad o DICABI) y se liquida en los primeros 10 días del mes siguiente con el formulario SAT 1321. Si la venta es giro habitual (desarrollador), tributa como renta ordinaria según un asesor fiscal (Vescco). La tenencia paga el IUSI (Impuesto Único Sobre Inmuebles, Decreto 15-98), anual y municipal, cuyas tasas por rango de valor están en el dossier 03-impuestos; conviene exigir solvencia municipal al vendedor antes de escriturar.
- Cifras
- Impuesto sobre ganancia de capital al vender10% sobre la ganancia netavigente (Decreto 10-2012, art. 92)
- Plazo de liquidaciónprimeros 10 días del mes siguiente, formulario SAT 1321vigente
tasas del IUSI en el dossier 03-impuestos; tratamiento del giro habitual según asesor fiscal, no cotejado
El dossier consolida nueve verificaciones: 1) certificación registral reciente con propietario, medidas, cadena de dominio de 10–20 años, gravámenes y anotaciones (RGP o Segundo Registro); 2) si la finca cae en las fajas de los Arts. 122/123 — 3 km de costa, 200 m de lago, 100 m de río navegable, 15 km de frontera — con plano georreferenciado y opinión legal escrita; 3) si hay zona catastrada del RIC, pedir informe catastral, y si no, levantamiento topográfico propio; 4) declaratoria o proceso de tierras comunales en el RIC; 5) si proviene de adjudicación estatal (Decretos 1551/60-70/38-71) y si las limitaciones siguen vigentes (certificación registral y FONTIERRAS); 6) historial de conflicto agrario y desalojos en el municipio (COPRECON, prensa local); 7) solvencia IUSI, avisos municipales y uso de suelo (municipalidad/DICABI); 8) si es litoral o ribera, el vendedor solo puede ceder un arrendamiento OCRET, no hay dominio que comprar; 9) si son derechos posesorios, presupuestar titulación supletoria (al menos 10 años de posesión probada, máximo 45.125 ha, no en reservas del Estado ni en la FTN, ante juez civil; abierta a extranjeros desde la sentencia CC Exp. 1331-2005).
- Cifras
- Verificaciones del checklist9síntesis operativa del dossier
El dossier deja abiertos, entre otros: el cotejo literal de los Arts. 122–123 contra el PDF oficial de la Constitución; el porcentaje oficial del territorio catastrado (el RIC no publica cifra consolidada; el PDF de FUNDESA devolvió 403 y el análisis del CES quedó sin extraer); si Guatemala figura en las listas de países aprobados de First American y Stewart; el texto del AG 151-2024 (requisitos, rentas por m², plazos por destino); el régimen del Código Municipal (Decreto 12-2002) para ejidos; la estadística oficial vigente de conflictos agrarios y de desalojos; posibles reformas al arancel AG 325-2005 posteriores a 2005; los costos y plazos reales de la titulación supletoria y el texto íntegro de la sentencia CC Exp. 1331-2005; jurisprudencia de la CC sobre anulación de títulos a extranjeros por los Arts. 122/123; los requisitos y frecuencia de la autorización del Ejecutivo para extranjeros en zonas urbanas dentro de reservas; y el origen primario en el MP de los 19,051 casos de usurpación. Los datos de los indicadores propuestos aún no han sido ingeridos al archivo.
- Cifras
- Pendientes listados en el dossier14 (3 resueltos o parcialmente resueltos en la auditoría del 2026-08-22)al 2026-08-22
lista de vacíos de la investigación; no contiene datos afirmativos
Fuera de las franjas de los Arts. 122 y 123, la regla es propiedad plena: el art. 5 de la Ley de Inversión Extranjera (Decreto 9-98) reconoce al inversionista extranjero pleno derecho de uso, goce, disfrute y dominio de la propiedad sobre su inversión. Un extranjero puede comprar a título personal — con pasaporte y NIT de la SAT — apartamentos, casas y tierra residencial, y el inmueble se inscribe directamente a su nombre en el RGP, según el Investment Climate Statement 2024 del Departamento de Estado. Una guía comercial añade que no se requiere residencia ni visa especial para comprar, aunque sí NIT para pagar los impuestos de la transacción; el dossier pide verificarlo en la SAT.
la ausencia de requisito de residencia y el uso del NIT provienen de guía comercial (verificar en SAT); ICS 2024 sin cotejo literal
No existe un mercado doméstico de seguro de título al estilo de EE. UU. o Canadá; la práctica local descansa en la certificación registral y la fe pública notarial, según un corredor local (afirmación comercial). First American Title (división internacional) declara operar due diligence y emitir pólizas en dólares en más de 40 países aprobados, con supervisión de investigación de título en 35 países de América Latina y el Caribe, pero la inclusión específica de Guatemala en esa lista no fue confirmada. Stewart Title ofrece pólizas internacionales para transacciones cross-border de empresas estadounidenses (póliza “Global Across the Board”, contrato de indemnización bajo ley de EE. UU.); su única subsidiaria latinoamericana con emisión local es México (STGMEX) y la cobertura de Guatemala queda por confirmar caso por caso. La práctica regional descrita es que aseguradoras estadounidenses emiten pólizas sobre propiedad extranjera tras due diligence de abogados locales aprobados.
- Cifras
- Países aprobados por First American (división internacional)más de 40 (Guatemala no confirmada)afirmación promocional, consultada 2026-08-19
- Países de América Latina y el Caribe con supervisión de investigación de título (First American)35afirmación promocional, consultada 2026-08-19
afirmaciones promocionales; inclusión de Guatemala en las listas de países aprobados de First American y Stewart no confirmada — contactar a sus divisiones internacionales
El Investment Climate Statement 2024 del Departamento de Estado advierte que los defectos en los títulos y los vacíos de dominio en el registro público pueden llevar a reclamos conflictivos de propiedad, especialmente en áreas rurales, y que ejecutar órdenes de desalojo es difícil cuando el dominio está en disputa; la mitigación es revisar la cadena de dominio 10–20 años atrás. Una guía comercial añade que si un vendedor afirma que las restricciones de los Arts. 122/123 no aplican, debe obtenerse verificación legal independiente, pues es la fuente principal de problemas de compradores extranjeros; el dossier recomienda una opinión legal escrita antes de la promesa de compraventa. Las ediciones 2024 y 2025 del ICS devolvieron 403 en la auditoría y la cita queda sin cotejo literal.
- Cifras
- Cadena de dominio a revisar10–20 años atráspráctica recomendada
ICS 2024/2025 sin cotejo literal (403); la recomendación sobre el vendedor es de guía comercial
El Fondo de Tierras (FONTIERRAS, Decreto 24-99, institución descentralizada nacida de los Acuerdos de Paz) administra el acceso a tierra vía crédito o subsidio y la regularización de tierras entregadas por el Estado bajo los Decretos 1551 (Transformación Agraria), 60-70 y 38-71. Riesgo para el comprador: los patrimonios adjudicados por el Estado suelen arrastrar condiciones resolutorias, prohibiciones de enajenar por plazo o expedientes de adjudicación incompletos pendientes de regularización. Conviene verificar en la certificación registral si la finca proviene de adjudicación estatal y si la limitación ya caducó o fue cancelada. El alcance exacto de las limitaciones por artículo es una inferencia del marco del Decreto 24-99 y está por verificar.
alcance exacto de las limitaciones por artículo por verificar (inferencia del marco de regularización del Decreto 24-99)
Los ejidos municipales son bienes de las municipalidades; en la práctica se otorgan en arrendamiento o concesión municipal, no en venta. El régimen exacto del Código Municipal (Decreto 12-2002) y sus artículos aplicables a venta, arrendamiento o concesión no fueron verificados en esta investigación y figuran en la lista de pendientes. La Ley del RIC (art. 23, literal y) incluye entre las tierras comunales las registradas a nombre del Estado o de las municipalidades pero tradicionalmente poseídas bajo régimen comunal, lo que añade una capa de verificación sobre la tierra municipal.
régimen del Código Municipal (Decreto 12-2002) para ejidos no verificado
Toda compraventa de inmuebles requiere escritura pública ante notario guatemalteco, que redacta, da fe, liquida impuestos y presenta el testimonio al RGP (Conservis Abogados). La secuencia para un comprador extranjero, según una guía comercial consistente con Conservis: 1) obtener NIT en la SAT con pasaporte; 2) due diligence con certificación registral del RGP, solvencia IUSI municipal y certificado de uso de suelo; 3) promesa de compraventa con arras del 5–10%; 4) escritura pública; 5) pago de impuestos; 6) inscripción del testimonio en el RGP (2–4 semanas); 7) avisos notariales a la municipalidad y a DICABI. Comprar desde el exterior requiere un poder en escritura pública apostillado y protocolizado en Guatemala. Los plazos son práctica de mercado, no norma.
- Cifras
- Inscripción del testimonio en el RGP2–4 semanaspráctica de mercado (guía comercial)
- Arras en promesa de compraventa5–10%práctica de mercado (guía comercial)
secuencia y plazos de guía comercial (c), coincidentes con Conservis (b); la auditoría cotejó la transcripción, no los hechos
Costos de la transacción recogidos por el dossier: IVA del 12% en la primera venta (obra nueva) sobre el mayor entre precio y valor registrado; timbres fiscales del 3% en segunda venta y subsiguientes (Decreto 37-92); honorarios de notario de ~1–2% del valor, de libre negociación (cifra de mercado); inscripción en el RGP de Q160 mínimo más Q1.50 por millar sobre el excedente de Q10,000 (AG 325-2005, numeral 2.1); certificación registral de Q50 hasta 10 hojas más Q5 por hoja (numeral 2.8); y abogado para due diligence de Q3,000–Q8,000 o 0.5–1% (guía comercial, por verificar). Totales típicos de la misma guía, como orden de magnitud: ~4.5–6.5% del precio en reventa y ~13.5–15% en obra nueva. El detalle de IVA y timbres está en el dossier 03-impuestos.
- Cifras
- IVA, primera venta (obra nueva)12% sobre el mayor entre precio y valor registradovigente
- Timbres fiscales, segunda venta y subsiguientes3%vigente (Decreto 37-92)
- Honorarios de notario~1–2% del valorpráctica de mercado
- Abogado (due diligence)Q3,000–Q8,000 o 0.5–1%guía comercial, por verificar
- Total típico, reventa~4.5–6.5% del precioorden de magnitud, guía comercial
- Total típico, obra nueva~13.5–15% del precioorden de magnitud, guía comercial
solo los aranceles del RGP fueron cotejados contra fuente primaria; honorarios, costo de abogado y totales son cifras de guías comerciales
A título personal: pasaporte y NIT, y el inmueble queda inscrito a nombre del extranjero en el RGP (ICS 2024). Vía sociedad guatemalteca (S.A.): común para desarrollos y para limitar responsabilidad, con constitución en el Registro Mercantil (dossier 12-operar-vivir), pero no elude el Art. 123, que exige socios guatemaltecos de origen en la faja fronteriza. Compra a distancia: poder otorgado en escritura pública ante cónsul guatemalteco o notario extranjero con apostilla y traducción jurada, luego protocolizado por notario guatemalteco (guía comercial; verificar requisitos con notario). La promesa de compraventa usa arras del 5–10% y el cierre típico va de 4–8 semanas desde la oferta aceptada hasta el testimonio inscrito — práctica de mercado, no norma.
- Cifras
- Arras usuales en promesa de compraventa5–10%práctica de mercado (guía comercial)
- Plazo típico de cierre (oferta aceptada a testimonio inscrito)4–8 semanaspráctica de mercado (guía comercial)
práctica de mercado de guía comercial (c), no norma; verificar requisitos del poder con notario
El dossier propone ocho indicadores, con sus fuentes y frecuencias, aún no ingeridos al archivo: municipios declarados zona catastrada de 340 (RIC, anual, dato por solicitar en la memoria de labores); predios con levantamiento catastral acumulado (RIC, anual); inscripciones de compraventa de inmuebles (RGP, mensual o anual, estadísticas por solicitar); denuncias por usurpación y usurpación agravada, arts. 256–257 (Ministerio Público, anual); expedientes de conflictividad agraria activos por departamento (COPRECON, trimestral, por solicitud de información); desalojos ejecutados por orden judicial (Organismo Judicial, con ILC-Land Matrix como proxy, anual); contratos de arrendamiento OCRET vigentes en litoral y lagos (OCRET/MAGA, anual); y recaudación IUSI por municipio como proxy de formalización (Minfin, portal de gobiernos locales, anual).
- Cifras
- Indicadores propuestos8propuesta de 2026-08-19
indicadores propuestos, no series de datos; ninguno ha sido ingerido al archivo
